אחד הדברים החשובים ביותר בכל פרויקט תמ"א 38 הוא בחירה עצמאית של הדיירים בעורך דין שייצג אותם. בחירה נכונה בשלב מוקדם של התהליך יכולה לחסוך הרבה כסף ומפח נפש בהמשך. יש דרכים לבחור נכון את העורך דין שהכי מתאים לפרויקט שלכם. במאמר הבא נסביר לכם איך.
פרויקט של תמ"א 38 נחשב מורכב, ארוך ובסכומים של מיליוני שקלים (עלות כוללת). בשל כל אלו, חשוב מאוד שלא לעשות טעויות, ולו הקטנות ביותר, שעלולות לעלות ביוקר לדיירים. הדרך למנוע טעויות מיותרות שכאלה מתחילה בשכירת שירותיו של עורך דין התחדשות עירונית בעל ניסיון בפרויקטים דומים של תמ"א 38.
חשוב מאוד לשכור עורך דין תמ"א 38 בצורה עצמאית ולא באמצעות המלצה של היזם של הפרויקט. למעשה כדאי מאוד לשכור שירותי עורך דין שכזה עוד לפני שפונים ליזם כלשהו או כל חתימה על הסכם מחייב מול יזם שמציע את עצמו לפרויקט.
איך תבחרו עורך דין לתמ"א 38?
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתיאום עם לשכת עורכי הדין בישראל, ניסחה המלצות לבעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית לרבות תמ"א 38, בכל הקשור לאופן בחירת עורך דין שייצג אותם.
ההמלצות לבחירת עורך דין תמ"א 38:
- ניגוד עניינים – חובה לבחור עורך דין שלא מייצג או ייצג את היזם של הפרויקט. כדאי מראש לשלול ניגוד עניינים אפשרי או אי הבנות כלשהם בהמשך הדרך.
- אינטרסים – הסיבה המרכזית לכך שיש לבחור עורך דין בצורה עצמאית היא כדי להיות בטוחים שהוא מייצג אך ורק את האינטרסים את הדיירים אותם הוא מייצג. בדרך זאת מפרידים בין ייצוג דיירים בתמ"א 38 וייצוג של היזם בפרויקט.
- ניסיון – חובה לשכור שירותי עורך דין מקרקעין שיש לו ניסיון בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ולא מי שטרם עשה זאת. יש לא מעט חוקים ותקנות שנוגעות לעניין תמ"א 38 וחשוב מאוד שלא לעשות טעויות יקרות ערך בשל חוסר ניסיון.
- מיקום – מומלץ לבחור עורך דין תמ"א 38 שהמשרד שלו קרוב יחסית למיקום הפרויקט. הסיבה לכך היא שפרויקטים כאלו עשויים להימשך לאורך מספר שנים ולכן חשוב שיהיה נוח לתאם פגישות ולהגיע אליהם במרחק נסיעה סביר ולא בנסיעה ארוכה.
- המלצות – כמובן שמעל הכול כדאי מאוד לשמוע המלצות של דיירים בבניינים סמוכים, חברים או קרובי משפחה שעשו פרויקטים דומים ונעזרו בעורך דין שעשה את עבודתו כראוי ומקבל המלצות חמות בשל כך.
חשוב לקחת בחשבון שאת בחירת העורך דין שמייצג את הדיירים עושים זאת הדיירים בכוחות עצמם, אך את תשלום שכר הטרחה עבור שירותי העורך דין ישלם היזם. פרויקטים של תמ"א 38 מבוססים על הרעיון שהדיירים אינם מוציאים כספים מכיסם וכל ההוצאות חלות על היזם, כולל אלו של העורך דין.
כאשר בוחרים עורך דין לפי כל הנקודות שציינו זה עתה, מפחיתים למינימום את הסיכוי לטעויות, אי הבנות או ניגוד עניינים כלשהו בשל סיבה זאת או כל סיבה אחרת.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין בקריות אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).