על פי החוק בישראל יש לרשום כל בית משותף בהתאם להוראות חוק המכר של דירות. לעתים קבלנים משתהים מסיבות ששומרות עמם ברישום הזה והדבר יכול להוביל להשלכות שונות על רוכשי הדירות באותו בית משותף. כדאי להכיר את החוק ולדעת איך להבטיח את עצמכם במקרים כאלו.
ההגדרה בישראל של בית משותף היא כל בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. על פי חוק, עורך דין מקרקעין מטעם הקבלן נדרש לבצע ולהשלים את הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
איך מתבצע רישום בית משותף?
על פי החוק הקבלן מחויב לבצע רישום בית משותף בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין עליהם נמצא הבניין או שנה ממועד ההעמדה של הדירה לחזקת הקונה, לפי המאוחר בניהם. בנוסף לכך יש הערה המציינת כי על היזם לפעול לביצוע הפעולות והחיובים מוקדם ככל שאפשר.
מבחינה טכנית הקבלן של הפרויקט (בניית הבניין) צריך לרשום בפנקס הבתים המשותפים כל אחת מהדירות באותו מבנה כחלקות משנה נפרדות ואת השטחים שאינם צמודים לדירות כמו הלובי או חדר המדרגות הוא רושם כרכוש משותף.
לאחר שהרישום הזה עובר בהצלחה יוכל הקבלן לרשום את הבעלות על הדירות על שם הרוכשים שלהן.
מה קורה אם הקבלן לא מבצע את הרישום על פי החוק?
למרות כל מה שציינו קודם לכן ועל פי החוק המפורש, במקרים רבים של קניית דירה חדשה מקבלן, הוא איננו ממהר עם הרישום והעיכוב הזה עלול לעלות ביוקר לבעלי הדירות.
- בעיה ראשונה אפשרית – השלמה של עסקת מקרקעין תלוי הברישום שלה. כלומר אם אין רישום של הדירה על שם הרוכש, הוא יהיה בעליה של הדירה רק על סמך החוזה מול הקבלן ולא מעבר לכך. הערת אזהרה שנרשמה לזכות הקונה איננה מבטיחה את הזכות הקניינית שלו בדירה.
- בעיה שניה אפשרית – בשונה מהנקודה הקודמת שנוגעת לשלב של קניית הדירה כאן ההתייחסות היא למכירה עתידית של הדירה. קונים פוטנציאליים רבים יימנעו מקניה של דירה שאיננה רשומה בטאבו בצורה מסודרת על שמו של המוכר. גם אם יש מי שיסכים לקנות את הדירה במצב הדברים הזה, יש סיכוי יותר מסביר שהוא יתקשה לקבל משכנתא עבור קניית הדירה.
- בעיה שלשית אפשרית – הבעיה עם הבנק בכל הקשור למשכנתא יכולה להיות גם לרוכשי הדירה מהקבלן. בדרך כלל ההסכם מול הבנק כולל את רישום הדירה כחלק מתנאי קבלת המשכנתא ואי רישום של הדירה בזמן שצוין לשם כך עלול להתפרש כהפרת הסכם מול הבנק.
במקרה ובו מתברר לכם שהקבלן לא רשם את הדירה כפי שמורה החוק, אתם זכאים לתבוע אותו בשל כך. חלק מהתביעה יכול להיות על בסיס כל הסעיפים שציינו קודם לכן ובנוסף לכך על ירידת ערך הדירה. בדרך כלל דירות שאינן רשומות בטאבו נפגעות בערך שלהן בשוק הנדל"ן ולכן מגיע לדיירים פיצוי כספי גם בשל כך.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בקריות אשר מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בפריסה ארצית.